Alla inlägg av Johan Lundberg

Nyhetsbrev April 2020

Nytt datum för Årsstämman

Torsdagen den 11 juni med samling kl 18:30 är nytt datum för årets stämma, pga Corona-tider. Vi avser hyra Scandics största möteslokal så att vi kan sitta glest. Det skall bli möjligt att kunna ringa in och deltaga per telefon. De som vill deltaga per telefon måste maila styrelsen om detta så att vi kan kan maila ut telefonnummer och kod. Vi behöver också kunna registrera deltagarna.

Besiktningar 6-7 maj berör alla lägenheter

Styrelsen har blivit medveten om att vissa områden inte besiktigades som del av slutbesiktningen när Ikano överlämnade fastigheten till föreningen. Det innebär att vi vill och dessutom har en skyldighet att göra dessa besiktningar nu.
Besiktningen innebär bl. a. att vi behöver tillgång till alla lägenheter. Vi vill specifikt kontrollera utrymmet för inkommande vatten i badrummet samt avloppssystemet i köket, dess fall. Vissa lägenheter har haft stopp i köksavloppet, dessa är vi speciellt intresserade av.
Detta innebär att om lägenhetsinnehavaren inte kan vara hemma de dagarna så måste nyckel till lägenheten läggas i tuben. Mer information kommer också senare. Även för detta är det bra om vi kan kommunicera via e-mail med lägenhetsinnehavarna.
Datumen sammanfaller med att vi också gör en efterbesiktning av femårsbesiktningen, den 4 maj.

E-mailadresser till alla i föreningen

Det vore en stor fördel för styrelsen att kunna kommunicera med lägenhetsinnehavare per e-mail. För att hålla ett sådant register måste vi ha varje medlems godkännande. Detta pga lagstiftningen GDPR. Vi uppmanar alla att ge ett sådant godkännande. Många, men inte alla, har redan gjort detta.
För att låta oss maila dig, skriv gärna upp dig för vårt elektroniska nyhetsbrev, så har vi det godkännandet. Vi skickar nyhetsbrev maximalt en gång per månad, ofta mer sällan än så. Gå in på https://www.brfroslagskulle.se/elektroniskt-nyhetsbrev/

Balkonginglasning

Byggnadslovet för balkonginglasning går ut 2020-09-25. För balkongväggar är Lumon avtalspart, för glastak är det Bentech. Mer information finns på föreningens hemsida. Just nu har Lumon en rabattkampanj. Även om föreningen planerar att förlänga bygglovet kan det vara bra att passa på nu för att slippa osäkerhet. Notera att inglasning av balkong kräver styrelsens godkännande.

Brandgardiner på Näsbylundsvägen 18 och 22

Dessa brandgardiner är för närvarande urkopplade. Leverantören har för närvarande problem med att komma till Täby för byte av styrenheter som gått sönder.

Belysning av grusplan mellan husen

Styrelsen undersöker möjligheten för bättre belysning av grusplanen mellan port 22 och 6A för att minska risken för inbrott till nedre våningens lägenheter. Belysning av gavelfönster skall dock undvikas.

Försäkringsupphandling i höst

Till hösten planerar styrelsen göra en försäkringsupphandling. Bl.a. skall vi då värdera om bostadsrättstillägget skall ingå i föreningens försäkring eller om varje lägenhetsinnehavare skall teckna ett sådant själv. Det är enligt stadgarna obligatoriskt att ha en försäkring för sin bostadsrätt, så det är en viktig fråga.

Felanmälningar till styrelsen

Vid felanmälningar till styrelsen, som ofta sker per mail, var snäll ange Namn, telefonnummer, adress och lägenhetsnummer, helst både det tre- och fyrsiffriga. Det underlättar kommunikationen med HSB och hantverkare för att lösa problemet.

När du mailar styrelsen

E-mail är ett väldigt bra sätt att kommunicera med styrelsen. Något som skulle förenkla för oss, är om du kan ha med lite information, så att vi bättre kan få en överblick och samlad information. Det vi vill att du bifogar är:

*För- och efternamn
*Telefonnummer
*E-mailadress
*Adress
*Lägenhetsnummer, gärna både det 3- och fyrsiffriga då det står olika i olika register.

Nyhetsbrev december 2019

Extra föreningsstämma

Föreningen höll en extra stämma den 4 december på Scandic Hotell och tog beslut om en stadgeändring:
Stämman beslutade enligt förslag från medlem att stadgarna ändras med följande lydelse: ”En av revisorerna skall vara extern och bör vara godkänd och auktoriserad”. Stadgeändringen skall även beslutas på årsstämman i vår innan den är giltig. Vidare valdes Rickard Hedenius in i styrelsen från 2020-01-01 och ersätter Philip Eliasson som flyttar från föreningen i slutet på januari. Philip avtackades av stämman med en blombukett.
Efter stämman informerade Philip om det goda ekonomiska läget samt Torkel om status på åtgärder efter femårsbesiktningen i våras.

Femårsbesiktningen

I maj hölls en femårsbesiktning (5ÅB). Av 46 besiktningspunkter är 26 åtgärdade, av Ikano och några av föreningen. Alla lägenhetspunkter är klara.
För de återstående gäller följande:
– Tre punkter om garaget skall inspekteras senast maj 2020.
– Tolv punkter tillhör fyra områden där Ikano och vi inte är överens.
– Övriga är diverse mindre punkter.
De områden vi ännu inte är överens med Ikano om är:
1. Energiförbrukningen gentemot teknisk specifikation
2. Vattensamlingar i garaget och avsaknad av golvbrunn
3. Kvalitet på rörinfästning och “slitsbotten” vid lägenheters inkommande vatten.
Ljudnivåer i lägenheter från ventilationen jämfört med norm är en fjärde punkt som iofs inte är ifrågasatt men skall mätas av Ikano som nästa steg.

Om nederbörd, snöröjning och balkongglastaken

Se särskild skrivelse.

Om nederbörd, snöröjning och balkongglastaken

Nederbörd landar på marken och uteplatser men kan fördröjas på olika sätt.

En ovanliggande balkong fångar upp nederbörden men den rinner sedan ut över balkongkantens sidor, då ingen balkong är försedd med organiserad avrinning och stuprör. Är nederbörden snö blir den liggande på balkongen tills den blåser ned eller smälter och rinner av, försåvitt inte balkongägaren skottar ned snön och den is som bildats.

Om balkongerna varit korrekt utformade av byggherren skulle den översta ha skjutit ut ca 5 cm över de undre. Detta för att vatten som rinner av den översta inte skall droppa ned på räcket på den undre och så vidare.


Med balkongglastak på översta balkongen kommer nederbörden fortfarande ned men blir mera styrd. Vid regn blir det som det borde varit med översta balkongen något större än de undre, vattnet leds ut utanför balkongerna nedanför. Vid snö blir den liggande på balkongglastaken tills den skottas bort eller smälter. Vid soligt väder kan det nedersta skiktet smälta och viss is bildas kalla nätter. Den kan vid sol och värme krypa ut i smala skivor om den inte röjs bort.

För att minimera problemet med nedfallande snö och is från tak och balkongglastak har föreningen styrelse vidtagit ett flertal åtgärder:

  1. Upprättat avtal om snöröjning med professionell snöröjningsfirma. Snöröjningsfirman har bevakningsavtal vilket innebär att de bevakar behovet och utför snöröjning när det är dags.
  2. Styrelsen kan dessutom vid behov kalla på snöröjning från snöröjningsfirman.
  3. Föreningen lät en besiktningsman inspektera balkongglastaken hösten 2018. Denne rekommenderade kompletterande snörasskydd på balkongglastaken.
  4. Förbättrat snörasskydden på balkongglastaken i två steg. 
    1. Dels ett första snörasskydd på inför vintern 2017/18 vilken lämnade ett gap mot glaset på 4-5 cm. Det stoppade snön från att snabbt dumpa ned på marken efter större snöfall och efterföljande blidväder men tillät viss kalvning under skyddet.
    2. Dels ett kompletterande snörasskydd inför vintern 2018/19 som minskade gapet till ca 0,5 cm. Detta minimerar kalvning från glastaken. 
  5. Kompletterat snörasskydden på det stora taket inför vintern 2018/19. 
    1. Det har visat sig att vid större snöfall har snö yrt ned på balkongglastaken från det stora taket. Mest på sidorna där det inte funnits något snörasskydd. Lagen föreskriver att det endast behöver finnas snörasskydd i takets fallriktning. Därför har föreningen fått komplettera takens snörasskydd för att minska snödrift från sidan ned på balkongglastaken. 

Föreningen har gjort det som bedömts möjligt för att minimera risken med nedfallande snö och is. Alla boende uppmanas att iaktta försiktighet vid större snöfall och isbildning intill huset och på uteplatser. 

Vidare gäller enligt skyltning att sandning inte förekommer på den med Näsby Kulle gemensamma gårdsytan.

NYHETSBREV JUNI 2019

Information från årsmötet

Protokollet finns på hemsidan. 34 lägenheter av 99 var representerade.

Årets resultat fastställdes och styrelsen fick ansvarsfrihet. Till ny styrelse valdes Torkel Norda, Philip Eliasson, Elisabeth Levander, Erik Aronsson och Jonas Forsell med Linda Kiby Zetterman och Johan Lundberg som suppleanter. Avgående Karin Ardell avtackades. Åsa Ericsson, Joakim Westin och Richard Hedenius valdes till valberedning för kommande år.

Föreslagen brandskyddspolicy med regler fastställdes. Motionen om att använda skylift på baksidan för kalkborttagning på balkonger avslogs. Motionären fortsätter utvärdera alternativ.

5-årsbesiktning

Femårsbesiktningen genomfördes den 7:e maj. I besiktningsprotokollet fick föreningen gehör för samtliga sina punkter utom någon enstaka. Ikano har därefter förklarat att man kommer att bestrida vissa som felaktiga. Vilka det är vet vi ännu inte. Föreningen har utrett de olika frågorna ordentligt och redovisat detta i många bilagor vilka nu tillhör protokollet.

Till de viktigaste frågorna hör energiförbrukningen som är väsentligt högre än utlovat i bygglovet. 98 kWh per kvm/år vs 70. Ikano hävdar lagkrav 110 men föreningen 55. Hög ljudnivå i lägenheterna samt andra fel och brister i värmesystemet togs upp. Vattenläckage i garaget var också en viktig fråga: bl.a. läckage utifrån, mellan våningarna, pölbildning speciellt på övre garaget samt avsaknad av golvbrunnar. Därutöver fanns en del fastighets-  och lägenhets-anmärkningar.

Lägenhets-anmärkningarna skall vara avklarade nu.

Värmesystemet

Det finns ingen kylmöjlighet i vårt ventilations- och värmesystem. Vrid ned lägenhetstermostaten till lägsta nivå, om det inte redan är gjort. Blir det för varmt återstår bara att vädra. Fasta installationer för luftkonditionering i lägenheterna är inte tillåtna. De kommer i konflikt med värmesystemet vilket kommer att motkompensera.

Föreningen kommer att utvärdera om vi kan sänka temperaturen på inkommande nattluft något, kanske 1.2 grader. Jonas Forsell i styrelsen har fått mandat att experimentera när det blir mycket varmt ute.

Brandpolicy och regler

Föreningens regler finns att studera på föreningens hemsida: https://www.brfroslagskulle.se/information/brandskyddspolicy-regler/

Grillar

Det är ok att använda el- och gasolgrill, studera vad som gäller på hemsidan avseende säkerhetsbestämmelser och -rutiner. https://www.brfroslagskulle.se/grilling/

Uppgradering Com Hem

Uppgraderingen av switcharna samt mediacentralerna genomfördes i slutet av maj. Uppgraderingen säkerställer att vi har den senaste tekniken och möjlighet till snabbare hastighet samt bättre support från Com Hem. För de som Com Hem (Bäck installationer) ej kunde komma in hos, kommer ytterligare ett försök att göras. De kommer kontakta berörda för att boka in ett nytt tillfälle.

Marksyn

Efter senaste synen bestämde vi att häckarna vid marklägenheterna får ha en höjd på högst 1600 mm från marknivå. Det kan göras av den boende själv, annars får HSB ombesörja klippningen när det är dags.

Inglasning balkonger

Föreningens bygglov för inglasning av balkonger löper fem år från beslutsdatum vilket innebär att det löper ut 2020-09-25. Avtalen med leverantörerna Lumon och Bentech har samma löptid.

Elektroniskt nyhetsbrev

Om du vill få detta nyhetsbrev och annan information gällande vår bostadsrättsförening i mailform, skriv in dina uppgifter på: https://www.brfroslagskulle.se/elektroniskt-nyhetsbrev/

Styrelsen ser gärna att du registrerar ditt mailkonto på detta vis. Det ger oss möjlighet att gå ut med snabb information via mail vid behov, till alla eller olika grupper, t ex de med garageplatser.

Nyhetsbrev April 2019

Årsstämma 9 maj kl 18:30 på Scandic Hotel – Välkomna!

Årsstämman äger rum onsdagen den 9 maj. Bland annat kommer vi då att införa en ny brandskyddspolicy enligt rekommendationer från den konsult som vi anlitat för en brandsyn och som bl a talade på medlemsmötet den 12 december. Dessutom ges information från femårsbesiktningen, se nedan.

Laddplatser – Charge & Drive aktiveras

Nu har vi fått igång Fortums molntjänst, Charge & Drive, vilket innebär att vi kan aktivera direktdebitering för förbrukad el. Vi siktar på aktivering den 1 maj. Rent praktiskt innebär det att vi låser alla ladduttag och man måste då aktivera uttaget med RFID-brickan vid varje laddning.

Så se till att ni har beställt en RFID-bricka via Charge & Drive samt registrerat ett kontokort för debitering. En fördel är att ni kan låta gäster låna er laddplats förutsatt att de har ett eget Charge & Drive-konto.

Uppdaterad information finns här på hemsidan under parkering.

Femårsbesiktning 7 maj

Den 15 maj 2019 går den femåriga garantin på totalentreprenaden från Ikano Bostad ut. Därför har föreningen kallat Ikano till femårsbesiktning, där vi också anlitat den besiktningsman som varit med från början. Vid denna besiktning åligger det Ikano att visa att man uppfyllt sin entreprenad. Det finns också en garantitidpunkt efter 10 år, men då åligger det föreningen att påvisa fel.  

Uppgradering av Nätverk

Com Hem kommer uppgradera nätverket i huset. Switcharna i fastigheten samt mediacentralerna i respektive lägenhet kommer bytas ut. Uppgraderingen sker i två steg. Först ut är byte av switcharna som kommer genomföras under dagtid den 20 maj. Under bytet av switcharna kommer internet och alla tjänster från Com Hem att vara ur funktion.

Steg två, vilket innebär byte av respektive mediacentral i varje lägenhet, kommer ske vid senare tillfälle och kommer bara orsaka ett kort avbrott i varje lägenhet. Com Hem kommer att avisera om det bytet.

Elektroniskt nyhetsbrev

Om du vill få detta nyhetsbrev och annan information gällande vår bostadsrättsförening i mejlform, skriv in dina uppgifter på https://www.brfroslagskulle.se/elektroniskt-nyhetsbrev/

Styrelsen ser gärna att du registrerar ditt mejlkonto på detta vis. Det ger oss möjlighet att gå ut med snabb information via mejl vid behov, till alla eller olika grupper, t ex de med garageplatser.

Med vänlig hälsning,
Styrelsen Brf Roslags Kulle


Kallelse Föreningsstämma 9 maj 2019

Medlemmarna i Brf Roslags Kulle kallas härmed till ordinarie föreningsstämma torsdagen den 9 maj 2019, kl. 18:30 på Scandic Hotel, Roslags Kulle

Agenda

Kl 18:30 – 19:00 Registrering, kaffe/te och kaka
Kl 19:00 – 20:30 Föreningsstämma
Kl 20:30 – 21:00 Informationspunkter

Föreningsstämma

  1. Mötet öppnas
  2. Val av ordförande på stämman
  3. Anmälan av ordförandes val av sekreterare
  4. Fastställande av dagordningen
  5. Val av två personer jämte ordföranden justera protokollet tillika rösträknare
  6. Fråga om kallelse till stämman behörigen skett
  7. Föredragning av styrelsens årsredovisning. (Se den på hemsidan. Eget ex kommer senare)
  8. Föredragning av revisionsberättelsen (Kommer i senare utskick)
  9. Beslut om fastställande av resultaträkningen och balansräkningen
  10. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen
  11. Beslut om användande av uppkommen vinst eller täckande förlust enligt fastställd balansräkning
  12. Beslut om arvoden
  13. Val av styrelseledamöter och suppleanter
  14. Val av revisorer och suppleant
  15. Val av valberedning
  16. Övriga ärenden
    1. Styrelsens förslag till Brandskyddspolicy och regler
    2. Motioner* enligt bilaga
    3. E-post för nyhetsbrev
  17. Avslutning

*Motioner skulle ha lämnats i Brf-postlådan i port nr 20 senast den 28 februari 2018. Mall för Motion finns på hemsidan.

**Fullmakt kan lämnas till en granne om du ej kan närvara vid stämman och röstning sker, mall för Fullmakt finns på hemsidan.

Informationspunkter

  • Femårsbesiktningen 7 maj 2019
  • Andra informations- eller diskussionspunkter

Brf Roslags Kulle

Styrelsen

Garagestädning och vattenläckagestest 11-12 april, torsdag-fredag

I samband med vårens garagestädning vill styrelsen i Brf Roslags Kulle se om vatten från garageplan -1 kan läcka ned till plan -2. Detta genom att vattenbegjuta det övre garagegolvet under 24 timmar. Det innebär att arbetet för övre planet tar två dagar, samt en dag för det nedre.

Golvet både sopas/skuras med våtmetod. I samband med ordinarie städning ska övre plan spolas rikligt med vatten och täcka hela golvet.

Torsdag 11 april

Städning och spola vatten på övre plan. Arbetet utförs mellan ca kl 12.00-19.00. Föreningen (RK) fotograferar pölbildning på kvällen.

Fredag 12 april

Städning nedre plan samt upptagning av resterande vatten övre plan kl 08.00-15.00. Föreningen (Roslags Kulle) fortsätter med att observera eventuellt vattenläckage.

Inga bilar och löst material får finnas kvar i garaget:
Gäller på övre plan torsdag kl 11:59 till fredag kl 15:00
och på nedre plan fredag kl 07:59 till kl 15:00

HSB logga

Med tack på förhand och med vänlig hälsning

Styrelsen Brf Roslags Kulle och HSB Städ

Nyhetsbrev Februari 2019

Femårsbesiktning i vår

I början av maj kommer föreningen och Ikano genomföra en femårsbesiktning av fastigheten. Hör av er till styrelsen om ni har kvarvarande punkter från den lägenhetsbesiktning som skedde efter två år. Om det finns kosmetiska anmärkningar som inte är med på protokollen sedan tidigare så är de i regel inte relevanta för besiktningen.

Vissa typer av funktionella problem kan dock vara garantiärenden. Gör i så fall en felanmälan till HSB. De gör då bedömning om det är en underhållsfråga eller ett potentiellt garantiproblem. Vid felanmälan som kan vara ett garantiproblem, skicka en kopia till styrelsen på brfroslagskulle@gmail.com så att vi får grepp om vad det finns för problem i föreningen.

Tröga balkongdörrar kan bli lätta med smörjmedel

De så kallade spanjoletthakarna i balkongdörrarna som låser i karmens urtag kan vara torra och då blir balkongdörren svår att stänga. På Täby Lås i Näsbydal finns ett särskilt fett att köpa som man kan använda för att smörja dessa hakar och metallurtagen. Det gör stor skillnad kan intygas. Detta är ett normalt underhåll av balkongdörren vilket ligger på lägenhetsinnehavarens ansvar. Fett som bevarar sina egenskaper kan användas men inte olja som avdunstar.

Piasavakvastar och snöskyfflar

På styrelsens uppdrag kommer HSB att fästa upp en piasavakvast och en snöskyffel per trappuppgång för att vid behov underlätta egen snö- och grusröjning vid entréerna. Då det av brandutrymningsskäl inte får finnas lösa föremål i trappuppgångar och utrymningsvägar monteras ett väggfäste för dessa. Sätt därför tillbaka skyffeln eller kvasten efter användning.

HSB sköter både Näsby Kulles och Roslags Kulles snöröjning. Trottoaren på Näsbylundsvägen är kommunens ansvar.

Försäkring – bostadsrättstillägg

Vi har omförhandlat våra försäkringar för föreningen. Bostadsrättstillägg ingår i försäkringen, och ni behöver alltså inte ha det privat. Vanlig hemförsäkring behövs dock fortfarande. Bostadsrättstillägget har ingått sedan start, men det har framkommit att alla inte var medvetna om detta.

Årsstämma 9 maj – motioner inlämnade senast 28 februari

Årsstämma blir onsdagen den 9 maj. Vill ni få med motioner till stämman så måste de enligt stadgarna vara inlämnade i föreningens brevlåda i port 20 senast 28 februari.  Mall för motion finns att skriva ut.

Bland annat kommer vi på Årsstämman införa en ny brandskyddspolicy enligt rekommendationer från den konsult som vi anlitat för en brandsyn och som bland annat talade på medlemsmötet den 12 december. Ändringar blir exempelvis rörande däckförvaring och gasolgrillar. Enbart elgrillar kommer vara tillåtna i föreningen.

Var rädda om golvet i garage -2

Detta för att beläggningen ska hålla längre. Den är till för att skydda betongen mot vatteninträngning, speciellt från salthaltigt vatten.

  • Vid körning på garagegolvet med dubbdäck: rulla sakta framåt vid sväng i stället för att vrida på ratten med stillastående hjul.
  • Vid byte av däck med domkraft: lägg något mellan domkraften och golvet som skyddar beläggningen.

Elektroniskt nyhetsbrev

Om du vill få detta nyhetsbrev och annan information gällande vår bostadsrättsförening i mejlform, skriv in dina uppgifter på: https://www.brfroslagskulle.se/elektroniskt-nyhetsbrev/

Med vänlig hälsning,
Styrelsen Brf Roslags Kulle
brfroslagskulle@gmail.com

Anvisning kring snöröjning, snöras och istappar

På hemsidan finns nu information om hur snöröjning sköts i föreningen. Bevakning samt snöröjning sköts av externt anlitad firma. De balkonger som är inglasade och försedda med glastak behöver också snöröjas och sköts, så långt det är möjligt, av den externa firman. Om det hänger istappar från glastaket som inte kan snöröjas från det stora taket, så föreligger dock skyldighet för den berörde boende att på ett säkert sätt snarast avlägsna dessa. Boende med balkongglastak på Näsbylundsvägen 16, plan 4, måste vid behov själva ombesörja snöröjning av sitt glastak.

Var uppmärksam på när varningsskyltar för snöras och istappar står utställda på innergården. Det är då förbjudet att vistas på marklägenheternas uteplatser på ett sådant sätt att man riskerar att träffas av nedfallande snö eller is.

Boende som upplever behov av snöröjning påtalar det för styrelsen på brfroslagskulle@gmail.com

Läs den fullständiga informationen på sidan snöröjning, snöras/istappar.